Glosario
Las palabras que aparecen en una compra de vivienda nueva en España antes de que nadie hable del piso: licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad, aval de cantidades a cuenta, plusvalía municipal, cuota de participación.
Cada entrada dice qué es, quién responde de ello y en qué momento aparece. Ninguna sustituye a su notario ni a su asesor fiscal.
El aval de cantidades a cuenta en una compra sobre planoCada euro que se entrega durante la obra debe ir a una cuenta especial y volver garantizado por un seguro de caución o un aval bancario. El papel que lo demuestra es individual, lleva su nombre y se pide antes de transferir.El certificado final de obra y lo que viene despuésLo firman los técnicos que dirigieron la obra y declara que lo construido se ajusta al proyecto autorizado. De ese papel cuelgan la recepción, la escritura de obra nueva y el permiso municipal de ocupación.El libro del edificio y los plazos de garantía de la LOEEs el expediente de la obra terminada que el promotor entrega a los propietarios. Dentro está la fecha desde la que corren las garantías legales, y por eso es el papel que más se echa en falta años después.ITP o IVA, y el AJD, en una vivienda de obra nuevaUna vivienda nueva comprada al promotor tributa por IVA y por Actos Jurídicos Documentados; una de segunda mano, por el impuesto de transmisiones. Nunca por los dos a la vez, y los tipos no los fija la misma administración.La cédula de habitabilidad en la Comunitat ValencianaEl término sigue circulando en anuncios y conversaciones, pero en la Comunitat Valenciana el documento que acredita que una vivienda es habitable tiene otro nombre. Saber cuál evita pedir un papel que ya no se emite.La cuota de participación: de dónde sale y qué decideEs el número con el que su vivienda participa en el edificio: pesa en lo que paga y en lo que vota. Lo fija el promotor al constituir la propiedad horizontal, y cambiarlo después requiere unanimidad.La Ley de Costas y la idea de «primera línea»«Primera línea» es lenguaje de anuncio, no categoría jurídica. Lo que existe en derecho es el dominio público marítimo-terrestre, sus servidumbres y un deslinde aprobado que se puede consultar antes de comprar.La licencia de obra, la pieza que sostiene un proyectoEs el permiso municipal que autoriza construir un edificio concreto conforme a un proyecto concreto. Mientras no existe, una promoción es una intención; cuando existe, tiene número de expediente y se puede consultar.La licencia de primera ocupación, paso a pasoEs el acto municipal que convierte un edificio acabado en viviendas que se pueden habitar, con suministros definitivos a nombre del propietario. En la Comunitat Valenciana se tramita, según el municipio, como declaración responsable.La memoria de calidades y lo que de verdad comprometeEs la descripción de materiales e instalaciones de una vivienda sobre plano. Vale lo que diga su redacción: anexada y firmada obliga, suelta en un folleto es publicidad con márgenes anchos.La plusvalía municipal (IIVTNU), vista por el compradorEs el impuesto municipal sobre el aumento de valor del suelo urbano, y en una compraventa lo paga quien vende. Hay una excepción que convierte al comprador en obligado, y conviene conocerla antes de firmar.Lo que se paga cada año: IBI y tasas municipalesUn impuesto anual sobre el valor catastral y una lista de tasas por servicios concretos: eso es lo que el ayuntamiento cobra al propietario. El reparto del recibo en el año de la compra se pacta, y conviene pactarlo por escrito.Los gastos de comunidad en un conjunto con piscina y pádelLa cuota mensual no se inventa: sale de un presupuesto aprobado en junta y de los servicios que el conjunto decidió tener. Una piscina y una pista de pádel se notan en el recibo todos los meses, también en invierno.Plan general y calificación del suelo: qué se puede construirEl planeamiento decide qué se puede levantar en cada parcela, con qué uso y hasta qué altura, incluida la parcela vacía de enfrente. Es información pública y se consulta antes de enamorarse de una vista.Promotor, constructor y API: con quién firma ustedTres palabras que en una visita comercial suenan parecidas y en el contrato significan cosas muy distintas. Quien responde de la vivienda es el promotor; quien le atiende suele ser otro.
Cuéntenos qué está mirando
Dos o tres frases bastan: en qué zona busca, si le interesa obra nueva o segunda mano y cómo prefiere que le contestemos. Le responde la persona que lleva el mercado español.