ITP o IVA, y el AJD, en una vivienda de obra nueva

ITP o IVA es la primera bifurcación fiscal de cualquier compra de vivienda en España. La entrega de una vivienda nueva por el promotor va por IVA, más el impuesto que grava la escritura; una segunda transmisión entre particulares va por el impuesto de transmisiones patrimoniales de la comunidad autónoma.

ITP o IVA: cuál se aplica y por qué nunca los dos

Los dos tributos son incompatibles por diseño: cada operación cae en uno. Lo que decide no es la antigüedad del edificio sino quién vende y si esa entrega es la primera. Cuando el vendedor es un empresario o profesional —el promotor— y entrega la edificación terminada por primera vez, la operación está sujeta a IVA. Cuando la vivienda vuelve al mercado en manos de un particular, la compra tributa por transmisiones patrimoniales.

Hay zonas grises que conviene no resolver por intuición: una vivienda nueva que el promotor ha tenido alquilada un tiempo, una compra a un banco, una adjudicación, una vivienda terminada hace años y nunca entregada. En todas ellas el régimen puede cambiar, y la diferencia no es cosmética, porque el impuesto de transmisiones se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro, mientras el IVA se calcula sobre la contraprestación.

El AJD, el impuesto que acompaña a la escritura

Cuando la compra va por IVA aparece un segundo tributo, Actos Jurídicos Documentados, que grava el documento notarial inscribible y lo recauda la comunidad autónoma. Lo paga el comprador. En la compra por transmisiones patrimoniales ese papel ya lo cumple el propio ITP, de ahí que una vivienda nueva lleve dos conceptos y una usada, uno.

Un matiz sobre la hipoteca: desde la reforma de 2018 el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de préstamo hipotecario lo paga la entidad prestamista, no el cliente. Eso no elimina los demás gastos de la hipoteca, pero sí explica por qué una provisión de fondos antigua ya no sirve como referencia.

Sobre plano: el impuesto se devenga con cada pago

Comprar durante la obra reparte el IVA por el camino: cada cantidad entregada a cuenta devenga el impuesto en el momento del cobro, con el tipo vigente entonces, y debe aparecer desglosada en la factura que el promotor emite por ese pago. No es un anticipo del impuesto final: es el impuesto de esa parte del precio.

Dos efectos prácticos. Primero: pida factura de cada pago, con la base, el tipo y la cuota separados; es el documento que después cuadra con la escritura. Segundo: si los tipos cambian durante la construcción, lo ya devengado no se recalcula, y lo pendiente sigue la norma del momento en que se cobre. El AJD, en cambio, llega al final, con la escritura, y se autoliquida en el plazo que fija la normativa autonómica.

Garaje, trastero y muebles: lo que mueve el tipo

La vivienda tiene un tipo reducido de IVA, y arrastra consigo los anejos que se transmitan en la misma operación con un límite: hasta dos plazas de garaje transmitidas conjuntamente con la vivienda siguen su tipo; a partir de ahí, o compradas por separado, van al tipo general. Lo mismo ocurre con un local, con un trastero adquirido aparte o con una parcela.

El mobiliario merece una línea propia. Si el contrato valora aparte muebles, electrodomésticos no empotrados o equipamiento, esa parte no es entrega de vivienda y puede tributar a otro tipo. Conviene que el contrato y la escritura digan qué forma parte del inmueble y qué no, en lugar de dejarlo en una frase genérica.

Quién fija el tipo de ITP o IVA y a quién preguntarlo

El reparto competencial explica por qué ninguna página web puede darle una cifra fiable: el IVA es estatal y sus tipos se cambian por ley, mientras el impuesto de transmisiones y el de actos jurídicos documentados son tributos cedidos cuyos tipos y bonificaciones aprueba cada comunidad autónoma, con reducciones por edad, familia numerosa, discapacidad o vivienda habitual que se modifican con cada presupuesto autonómico.

La pregunta correcta a un promotor es si el precio ofertado incluye impuestos y cuáles. La pregunta correcta a su asesor es el número aplicable a su caso, en la fecha de la operación y en la comunidad donde está el inmueble. Y el cálculo completo incluye además notaría, registro, gestoría y, si la hay, los gastos de la hipoteca. Una vez escriturada la vivienda, el calendario pasa a ser municipal: el IBI y tasas municipales cada año y, el día en que usted venda, la plusvalía municipal.

En la Costa Blanca esto se vuelve concreto cuando se comparan dos anuncios vecinos: un apartamento reventado en Benidorm y una vivienda sobre plano en Villajoyosa no se diferencian solo en el estado, sino en el régimen fiscal, en el calendario de pagos y en el momento en que cada tributo se devenga.