Promotor, constructor y API: con quién firma usted

Promotor, constructor y API son tres papeles que conviene separar antes de firmar nada. El promotor decide y financia la promoción y responde ante el comprador; el constructor ejecuta la obra; el API o agente inmobiliario intermedia en la venta y trabaja para quien le paga.

Promotor, constructor y API: tres papeles distintos

La Ley de Ordenación de la Edificación define a los agentes que intervienen en una obra y reparte entre ellos la responsabilidad. El agente inmobiliario no está en esa ley: su actividad es de intermediación y se rige por el contrato de encargo y por la normativa de consumo. Esa diferencia explica casi todos los malentendidos: a quien usted conoce primero es, muchas veces, a quien menos responde de la vivienda.

La prueba está en el contrato. Mire quién figura como vendedora: una sociedad concreta, con su denominación, su identificación fiscal y su domicilio. Si la persona que le atiende pertenece a otra empresa, está intermediando, por mucha carpeta con el logotipo de la promoción que lleve.

Qué obligaciones tiene el promotor

Es quien decide, impulsa, programa y financia la obra, con recursos propios o ajenos, para sí o para terceros. Frente a los compradores asume un paquete de obligaciones concreto:

• ostentar el derecho sobre el solar que le permita construir;
• obtener la licencia de obra y las demás autorizaciones;
• garantizar las cantidades entregadas a cuenta y canalizarlas por la cuenta especial;
• suscribir los seguros obligatorios de la edificación;
• entregar al comprador la documentación de la obra terminada;
• responder solidariamente con los demás agentes de los daños cubiertos por los plazos de garantía legales.

Esa última línea es la más importante en la práctica: el comprador no tiene que averiguar si la culpa fue del proyectista o del instalador, se dirige al promotor. Y por eso saber qué sociedad promueve, con qué historial y con qué solvencia, pesa más que cualquier detalle del acabado.

El constructor y los demás agentes de la obra

El constructor asume la ejecución material con sus medios y su personal, designa un jefe de obra y responde de los vicios de ejecución, incluidos los de sus subcontratistas. A su lado trabajan el proyectista, que redacta el proyecto; el director de obra y el director de la ejecución, que dirigen y controlan y firman el certificado final de obra; las entidades y laboratorios de control; y los suministradores de productos.

Para el comprador esto no es trivia jurídica: son los nombres que aparecerán en el expediente y en el libro del edificio, y los que importan si años después hay que reclamar. Pedir la relación de agentes intervinientes no es desconfianza, es la lista de contactos de la vivienda.

Qué es un API y qué puede y no puede hacer

Las siglas corresponden a agente de la propiedad inmobiliaria, un título profesional con sus colegios. Desde la liberalización de la actividad a principios de este siglo, intermediar en la compraventa de inmuebles no exige en España ese título ni la pertenencia a un colegio: puede hacerlo cualquier empresa o profesional. Algunas comunidades autónomas han creado registros obligatorios de agentes inmobiliarios, así que conviene comprobar si existe en la comunidad donde compra y si quien le atiende figura en él.

Qué puede hacer: enseñar, informar, negociar, preparar documentación y acompañar el proceso. Qué no puede hacer: sustituir al promotor en sus obligaciones. Una hoja de reserva firmada con una agencia no es el contrato con la promotora, y el dinero que se entregue debería ir a la cuenta especial de la promoción, no a la cuenta de la intermediaria. Pregunte también quién paga los honorarios y si hay exclusividad, porque eso explica de qué lado está el consejo que recibe.

Cuando el promotor, constructor y API son del mismo grupo

Es frecuente y no tiene nada de irregular: un grupo que promueve, construye con su propia empresa y vende con su propio equipo comercial controla mejor plazos y calidades. Lo que cambia es la lectura de las comprobaciones, porque desaparece el contrapeso de tener a terceros mirando la obra.

En ese caso, comprobaciones que valen por sí mismas: qué sociedad firma el contrato y si coincide con la titular del solar en el Registro; quiénes son el director de obra y el director de la ejecución, que deben ser técnicos independientes del constructor en sus funciones; si existen los seguros obligatorios; y qué ha entregado antes ese grupo, con direcciones concretas que se puedan visitar. Los datos registrales de una sociedad son públicos, también los de una sociedad extranjera en el registro de su país.

En la Costa Blanca, donde conviven promotoras locales, grupos internacionales y una densa red de agencias, saber quién es quién en la mesa es la primera comprobación de una compra de obra nueva, y la que ordena todas las demás preguntas sobre documentos y plazos.