La plusvalía municipal (IIVTNU), vista por el comprador

La plusvalía municipal grava el incremento de valor que el suelo urbano pone de manifiesto cuando el inmueble cambia de manos. Su nombre legal es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, lo exige el ayuntamiento y, en una venta, el obligado a pagarlo es quien transmite.

Qué grava la plusvalía municipal

Grava el suelo, no la construcción. Da igual que la vivienda esté reformada o que el edificio valga más por sí mismo: el impuesto mira la parte de valor catastral que corresponde al terreno y el tiempo que el transmitente lo ha tenido. Tampoco es un impuesto general: es potestativo, de modo que solo se exige en los municipios que lo han establecido mediante ordenanza fiscal, aunque en la práctica lo tienen todas las ciudades de la costa alicantina.

El tipo y los coeficientes concretos los fija cada ayuntamiento dentro de los límites de la ley estatal, y se revisan con cierta frecuencia. Por eso no hay un número válido para toda España ni para todo un año: el dato se consulta en la ordenanza vigente del municipio y lo confirma su asesor con los valores de su caso.

Quién la paga y la excepción del vendedor no residente

En una transmisión onerosa el sujeto pasivo es el transmitente. Hay una excepción que en la Costa Blanca aparece a menudo: cuando quien vende no es residente en España, la ley convierte al adquirente en sustituto del contribuyente, es decir, en el obligado a presentar y pagar frente al ayuntamiento, con derecho a repetir después contra el vendedor.

De ahí la práctica, muy extendida entre notarios y asesores, de retener en la firma el importe estimado cuando el vendedor es extranjero no residente. No es un abuso: es la forma de que el comprador no acabe pagando un impuesto ajeno sin fondos con los que cubrirlo. Si la retención se pacta, conviene escribir en el contrato cómo se calcula, quién presenta la autoliquidación y qué pasa con el remanente.

Cómo se calcula desde la sentencia del Constitucional

El método de cálculo cambió después de varias sentencias del Tribunal Constitucional: primero se excluyeron las transmisiones sin incremento real de valor, después las situaciones en que la cuota se comía la ganancia, y finalmente se anuló el sistema objetivo de determinación de la base. La norma estatal se reescribió por real decreto-ley a finales de 2021 con dos piezas: coeficientes máximos por años de tenencia, actualizables cada año, y la posibilidad de que el contribuyente pruebe el incremento real y tribute por el menor de los dos.

Dos consecuencias para quien vende o compra hoy. Si no hubo incremento de valor del suelo —algo posible en reventas cortas o en operaciones hechas tras una caída—, la transmisión no está sujeta, pero hay que acreditarlo con las escrituras de adquisición y de venta. Y si lo hubo, merece la pena comparar los dos métodos antes de presentar, porque la diferencia puede ser notable.

La plusvalía municipal en una vivienda nueva

En la primera venta de una vivienda nueva el impuesto existe igual, pero lo paga el promotor por el tiempo que ha tenido el suelo, que suele ser corto. El comprador no es sujeto pasivo, y aquí conviene mirar el contrato con cuidado: los tribunales han rechazado las cláusulas que trasladan este tributo al comprador consumidor en ventas de empresa a particular. Entre dos particulares el pacto cabe; con un promotor profesional enfrente, no debería aparecer.

Lo que sí llega al comprador nuevo son otros conceptos que a veces se confunden con este: el ITP o IVA de la compra y, ya como propietario, el IBI y tasas municipales. Son impuestos distintos, con calendarios y administraciones distintas.

Plazos, cláusulas y lo que mirar en la escritura

El plazo para declarar o autoliquidar en las transmisiones entre vivos es corto —se cuenta en días hábiles desde la fecha de la escritura— y lo detalla la ordenanza del municipio, que también dice si el régimen es de declaración o de autoliquidación. El notario comunica la operación al ayuntamiento, así que una venta no pasa desapercibida.

Antes de la firma, tres comprobaciones bastan: si el vendedor es o no residente fiscal en España, qué dice el contrato sobre este impuesto y, si hay retención, cómo se devuelve lo que sobre. Después de la firma, guarde copia de la autoliquidación: cuando usted venda, la fecha y el valor de esta adquisición son la base para calcular lo que entonces le toque.

En una compra de obra nueva en Benidorm o Villajoyosa este impuesto rara vez le corresponde, pero aparece en las dos puntas del camino: al comprar, como cláusula que conviene leer, y años después, cuando sea usted quien venda y el ayuntamiento mire cuánto se revalorizó ese suelo.