La Ley de Costas y la idea de «primera línea»

La Ley de Costas de 1988 declara dominio público la ribera del mar y regula una franja de terreno contigua con servidumbres que limitan lo que puede hacerse en ella. Conocer esa frontera es lo que convierte la promesa de «primera línea» en algo comprobable sobre un plano.

Qué protege la Ley de Costas

El dominio público marítimo-terrestre incluye la playa, las dunas, la zona marítimo-terrestre hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos o la línea de pleamar máxima viva, los acantilados y determinados terrenos ganados al mar. Esos bienes son inalienables, imprescriptibles e inembargables: no se compran, no se adquieren por el paso del tiempo y no admiten propiedad privada.

Lo que sí existe sobre ellos son concesiones y autorizaciones temporales, con plazo y condiciones, que la administración otorga para usos compatibles. Un chiringuito, un paseo, un club marítimo funcionan así. Una vivienda situada dentro del dominio público, en cambio, está en situación de concesión o de régimen transitorio, y eso no es lo mismo que ser propietario del suelo.

Servidumbre de protección, tránsito y acceso al mar

Fuera del dominio público, la ley impone tres servidumbres sobre los terrenos colindantes:

• Protección: una franja medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar, con una anchura general de cien metros que se reduce a veinte en los terrenos que ya estaban clasificados como urbanos cuando la ley entró en vigor. En ella la nueva construcción residencial está prohibida como regla, con autorizaciones excepcionales que corresponden a la comunidad autónoma.
• Tránsito: una banda de seis metros, ampliable en zonas de difícil paso, que debe quedar libre para el paso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento.
• Acceso al mar: la obligación de prever accesos públicos, de modo que ninguna urbanización pueda privatizar la llegada a la playa.

La reforma de 2013 y el reglamento posterior ajustaron plazos, prórrogas de concesiones y el régimen de las edificaciones existentes, pero no cambiaron la idea: cuanto más cerca del agua, menos cosas se pueden hacer y más administraciones intervienen.

La Ley de Costas y la obra nueva junto al mar

En un frente urbano consolidado de la costa alicantina, los edificios que se ven pegados al paseo suelen ser anteriores a la ley o estar en la franja reducida de los suelos ya urbanos, y muchos viven en un régimen transitorio que permite conservar y reformar pero no ampliar libremente. Una promoción nueva, en cambio, se proyecta detrás de la línea donde la construcción residencial está permitida, y su distancia al mar se mide, no se describe con adjetivos.

Por eso la pregunta útil a un promotor no es «¿está en primera línea?», sino «¿dónde pasa el límite interior de la ribera, qué anchura tiene aquí la servidumbre de protección y hay informe o autorización de la administración competente?». La respuesta, si existe, está en el expediente del proyecto y se refleja en la licencia de obra.

El deslinde: cómo se comprueba dónde está el límite

El deslinde es el procedimiento administrativo que fija sobre el terreno dónde acaba el dominio público. Una vez aprobado, es el dato que manda, por encima de lo que diga una escritura antigua. El ministerio competente publica un visor del dominio público marítimo-terrestre donde se ven la línea de deslinde y las servidumbres sobre la cartografía, parcela a parcela.

Dos comprobaciones complementarias. En el Registro de la Propiedad pueden constar notas marginales que advierten de la afección de una finca por un deslinde; conviene leerlas con el técnico o el abogado que intervenga. Y si la zona carece de deslinde aprobado o lo tiene en revisión, hay incertidumbre: no significa que no haya límite, significa que el límite todavía puede moverse.

Qué significa entonces «primera línea»

En el mercado designa un edificio sin nada construido entre él y el mar. No garantiza vista perpetua —la playa, el paseo y la vegetación cambian, y una parcela intermedia puede tener su propia ficha urbanística—, no garantiza acceso privado y no significa que la vivienda esté dentro del dominio público, que sería más problema que privilegio.

Lo comprobable es otra cosa: la distancia real al límite de la ribera, la anchura de la servidumbre en ese punto, la calificación del suelo de las parcelas que quedan delante y los informes sectoriales del expediente. Con eso en la mano, la expresión deja de ser decorativa y se convierte en una medida.

En la bahía entre Villajoyosa y Benidorm esta lectura es casi obligada: el frente litoral mezcla suelos urbanos antiguos, paseos marítimos y tramos protegidos, y dos parcelas separadas por una calle pueden tener regímenes distintos. Antes de comparar vistas, conviene comparar deslindes.