Qué es una inmobiliaria en España y qué no puede hacer por usted
Una inmobiliaria es un intermediario: pone en contacto a quien vende con quien compra y cobra por ello. No construye, no responde de los defectos del edificio y, salvo pacto expreso, no es quien le va a vender la vivienda. Confundirla con el promotor cambia a quién reclama usted después.
La confusión es comprensible, porque en la práctica las cuatro figuras se mezclan en la misma oficina y a veces en la misma persona. Separarlas no es una cuestión de vocabulario: decide quién cobra, quién custodia su dinero y quién tiene la obligación cuando aparece una grieta.
Para quién es
- Quien trata con una oficina que enseña pisos y no sabe si vende por cuenta propia o ajena.
- Quien ha oído que la comisión la paga el vendedor y quiere saber qué firma él mismo al visitar.
- Quien va a transferir una reserva y no sabe a qué cuenta debe entrar ese dinero.
- Quien quiere saber a quién reclamará si el edificio tiene defectos después de la entrega.
Qué cubre
Qué hace y qué no hace una inmobiliaria
Su trabajo es la intermediación: capta inmuebles, los publica, filtra compradores, organiza visitas, negocia y acompaña hasta la firma. Puede además gestionar trámites, encargar tasaciones y preparar documentación. Lo que no hace es tres cosas que se le atribuyen a diario: no es la propietaria del inmueble, de modo que no puede cerrar el precio ni las condiciones sin el vendedor; no ha construido nada, de modo que no responde de los vicios de la edificación; y no es parte del contrato de compraventa, que se firma entre vendedor y comprador. Un folleto suyo no obliga a nadie más que a ella misma, y solo en lo que pueda acreditarse.
Promotor, constructora y dirección facultativa
El promotor decide construir, pone el suelo y el capital y asume el resultado: es la figura que responde frente al comprador y la que puede comprometer calidades y superficies, porque las firma. La constructora ejecuta la obra por contrato con el promotor y responde de los vicios de ejecución. La dirección facultativa —arquitecto y arquitecto técnico— proyecta, dirige y certifica, y responde de los defectos de proyecto o de dirección. La ley española reúne a los tres como agentes de la edificación, con responsabilidades que se solapan: frente al comprador el promotor responde en todo caso, y después se reparte internamente con los demás. En esa lista no hay ninguna agencia.
API, colegios y registros: qué título hace falta
El título de Agente de la Propiedad Inmobiliaria existe, tiene colegios profesionales y supone una formación acreditada, pero desde la liberalización de la actividad a principios de siglo no es obligatorio para intermediar en España: puede hacerlo cualquier empresa o profesional. Algunas comunidades autónomas han creado su propio registro de agentes inmobiliarios y en ellas la inscripción puede ser exigible, de modo que es una comprobación que se hace en la comunidad donde está el inmueble. Que alguien sea API no es una garantía de resultado, y que no lo sea no es irregular por sí mismo: lo que sí dice algo es si existe, con qué sociedad opera y si tiene seguro de responsabilidad civil.
Quién paga a la agencia
Cobra quien firmó el encargo, y en la mayoría de las operaciones de segunda mano el encargo lo firma el vendedor: la comisión sale de su parte del precio. Hay agencias que cobran además al comprador por servicios propios, y eso tiene que estar escrito y aceptado antes de la visita, no insinuado en la firma. En obra nueva el esquema es distinto: la comercializadora cobra del promotor y el comprador no le paga nada, aunque sea ella quien le atienda todo el tiempo. Dos preguntas lo aclaran en un minuto: ¿para quién trabaja usted en esta operación y quién le paga? Y: ¿hay algún importe que vaya a cargarme a mí, y en qué documento consta?
Quién tiene su dinero mientras usted decide
Una agencia puede recibir el importe de una reserva, pero siempre en depósito y por cuenta del vendedor, con el concepto escrito y con la constancia de a quién pertenece ese dinero y en qué condiciones se devuelve. Cuando se compra vivienda nueva sobre plano la regla es más estricta y no admite intermediarios: las cantidades anticipadas han de ingresarse en la cuenta especial del promotor destinada a la obra y estar cubiertas por aval o seguro a nombre del comprador. Una transferencia de cantidades a cuenta a la cuenta corriente de una agencia no cumple ese esquema, y conviene detenerse ahí antes de ordenarla.
Quién firma el contrato
La agencia enseña; la promotora construye, responde de los vicios y firma. No siempre son la misma empresa.
Cómo avanza una compra de obra nueva, paso a paso
Comprobar la sociedad antes que la oficina
Un local bien puesto no acredita nada. Lo que acredita es la sociedad: denominación completa, número fiscal, domicilio e inscripción, consultables en el registro mercantil, con el nombre de quien la administra y su estado. Ese mismo dato debe aparecer en el contrato, en las facturas y en el aviso publicado. Si el nombre comercial y la sociedad que firma no coinciden, la pregunta no es incómoda: es la primera.
Leer el encargo y la nota de visita
Antes de ver el piso suele aparecer un papel para firmar: hoja de visita, nota de encargo o acuerdo de exclusividad de comprador. No son formalidades. Pueden contener una obligación de pago si usted compra ese inmueble por otra vía, o un plazo de exclusividad. Se leen enteros y se firman tal como se leen; si hay que tacharle algo, se tacha antes de entrar en el ascensor.
Preguntar en nombre de quién se firma
En la firma, el contrato de compraventa se otorga entre el titular del inmueble y usted, no con la agencia. Si quien se sienta enfrente no es el titular, tiene que exhibir poder notarial con facultades suficientes, y conviene leer qué facultades son. En obra nueva, además, la sociedad que firma debe ser la misma que figura como titular del solar en el Registro de la Propiedad.
Separar la comisión, el precio y el impuesto
Pida los conceptos desglosados por escrito: precio de la vivienda, impuesto que corresponde a la operación, honorarios si alguno le corresponde a usted, notaría, Registro y gestoría. Mezclar todo en una cifra única impide comparar dos ofertas y suele esconder un cargo que nadie ha nombrado en voz alta. Un desglose también deja claro quién emite cada factura.
Lo que se puede comprobar de una inmobiliaria sin pedir permiso
Que la sociedad existe y quién la representa; si está inscrita en el registro de agentes de su comunidad autónoma, cuando allí exista; si tiene seguro de responsabilidad civil y de caución; cuánto tiempo lleva operando con la misma denominación; y si el inmueble que le ofrece aparece publicado también por otros emisores con otros datos. Esa última comprobación, que no cuesta nada, es la que más contradicciones saca a la luz.
Qué puede comprobar usted, y a quién se lo pide
Por su cuenta: la sociedad de la agencia y la del vendedor en el registro mercantil del país de inscripción, con administrador y estado; el titular y las cargas de la finca en la nota simple del Registro de la Propiedad; la referencia catastral en el Catastro; el expediente de licencia en el ayuntamiento; y el registro autonómico de agentes inmobiliarios, donde exista.
A la agencia se le pide su identificación fiscal completa, el documento que acredita por cuenta de quién actúa, el detalle escrito de qué importes le corresponden a usted y la póliza de responsabilidad civil. Al promotor, cuando la vivienda es nueva, se le piden la licencia de obra, la memoria de calidades, el plano acotado y la copia del aval o del seguro de las cantidades anticipadas a su nombre.
No hay aquí promesas por nuestra parte, ni esto sustituye a su abogado o a su notario. Es la lista de lo verificable y el nombre de quien debe facilitarlo. Y conviene aplicarla a todos por igual: a la agencia que le enseña el piso, al promotor que lo construye y también a SAVO.
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Preguntas sobre la obra nueva en la Costa Blanca
- 01
¿Hace falta una inmobiliaria para comprar en España?
No es obligatorio: un comprador y un vendedor pueden ir directamente a la notaría. La intermediación aporta criba de inmuebles, conocimiento de zona y gestión de trámites. Lo que no aporta, y a veces se supone, es responsabilidad sobre el estado del edificio o sobre la solvencia del vendedor: eso se comprueba con documentos, haya agencia o no.
- 02
¿Quién responde si aparecen defectos después de la entrega?
En vivienda nueva, el promotor frente al comprador, junto con el constructor y los técnicos que firmaron, cada uno por su parte y dentro de los plazos de garantía que fija la ley. La agencia que intermedió no está en ese reparto. Es exactamente la razón por la que conviene saber, antes de firmar, qué sociedad tiene la condición de promotor.
- 03
¿Puedo negociar la comisión si la paga el vendedor?
La comisión se pacta en el encargo entre el propietario y la agencia, y usted no es parte de ese contrato. Lo que sí le concierne es que no haya ningún importe a su cargo que no estuviera escrito, y que el precio que negocia sea el que llega a la escritura. Pida el desglose de conceptos y compruebe quién emite cada factura.
- 04
¿Es seguro transferir una reserva a la cuenta de la agencia?
Puede hacerse en segunda mano si el documento dice que la agencia la recibe en depósito por cuenta del vendedor, con el concepto, el destino y las condiciones de devolución escritos. En obra nueva no encaja: las cantidades a cuenta tienen que ir a la cuenta especial del promotor y estar garantizadas por aval o seguro a su nombre.
- 05
¿Y si la misma empresa es promotora y vende sin agencia?
Es habitual y simplifica la cadena: quien le enseña la vivienda trabaja para quien la construye y puede comprometer lo que firma. La contrapartida es que solo le mostrará su propia promoción, así que la comparación con el resto del mercado la tiene que hacer usted. Lo que no cambia es la comprobación: sociedad, titularidad del solar, licencia y garantía del dinero.
Cuéntenos qué está mirando
Dos o tres frases bastan: en qué zona busca, si le interesa obra nueva o segunda mano y cómo prefiere que le contestemos. Le responde la persona que lleva el mercado español.