Por qué publicamos el plano del conjunto antes que el precio

El plano del conjunto es el primer documento con el que un comprador puede razonar, y por eso en esta web se publica antes que cualquier precio. Dice qué es común y qué es privativo, dónde van las piscinas y la pista de pádel, y cómo se ordenan los volúmenes sobre la parcela.

No es una postura moral, es el orden en que existen las cosas. El dibujo del conjunto está cerrado mucho antes que la tarifa, y publicarlo en cuanto existe le da a quien está eligiendo algo con lo que trabajar en lugar de una promesa redonda.

Qué se lee en el plano del conjunto

Lo primero, la frontera. Una planta general traza la línea entre lo que será de todos y lo que será de cada uno, y esa línea decide dos cosas que se pagan todos los meses: la cuota de participación con la que usted vota y contribuye, y el coste de mantener lo que se ha dibujado en común. Un conjunto con dos piscinas, zona de juegos de agua y pista deportiva no se mantiene igual que un patio con césped y bancos, y eso se ve en el plano antes de verse en el recibo.

Lo segundo, la posición de cada cosa. No es lo mismo tener la piscina a cuarenta metros que debajo de la ventana del dormitorio; el pádel es un deporte con un sonido muy reconocible, y saber si la pista queda junto a las terrazas o en el extremo opuesto del solar es información útil. Lo mismo vale para la rampa del aparcamiento, los accesos peatonales y el recorrido de los paseos: en un plano se mide con una regla, en un render se adivina.

Lo tercero, cómo se ordenan los volúmenes. Las distancias entre bloques, su orientación y quién mira a quién determinan la luz, el ruido y la privacidad de cada vivienda. Y lo cuarto, qué queda libre dentro de la parcela y qué hay pegado a sus linderos, que es la pregunta de la que depende lo que puede aparecer al lado más adelante.

Un precio sin contrato firmado es un rumor

Un precio obliga cuando está en un contrato firmado, junto a una vivienda identificada, su superficie, su calendario de pagos y la garantía de las cantidades entregadas. Fuera de ese documento, un número es una expectativa que mantiene quien lo dice mientras le conviene. Esto no es una crítica al sector: es la naturaleza del dato.

Un «desde» publicado, además, casi nunca describe lo que usted compraría. Suele corresponder a la vivienda más pequeña, en la planta menos solicitada y con la peor orientación del conjunto, y se mueve por fases a medida que avanza la promoción. Quien compara dos promociones por su precio de salida está comparando dos viviendas que no ha visto.

En fase de diseño, publicar una cifra tendría una consecuencia práctica desagradable: habría que corregirla, y la corrección no viaja nunca tan lejos como el número original. Quien lo leyó una vez lo recuerda como si fuera un compromiso, y a partir de ahí toda conversación empieza con un desmentido. Preferimos no tener que desmentirnos.

Un plano envejece de otra manera. También cambia —con la licencia, con una exigencia técnica, con una decisión de proyecto—, pero cambia de forma visible: se compara el dibujo nuevo con el anterior y se ve qué se movió. Un número corregido no deja rastro; un dibujo corregido, sí.

Con qué se compara un plano del conjunto

La virtud de una planta general es que admite contraste con documentos que no hemos escrito nosotros. El plan general y la calificación del suelo dicen qué puede levantarse en esa parcela, con qué edificabilidad y con qué usos; si lo dibujado encajara mal con eso, el dibujo tendría un problema y se vería desde fuera.

La licencia de obra es el siguiente contraste y el más duro: es el permiso concreto del ayuntamiento sobre un proyecto concreto. Un plano que no coincide con la licencia es un plano que va a cambiar, y un proyecto sin licencia es una intención, por bien dibujada que esté. Decimos las dos cosas porque en nuestro caso la segunda es la relevante hoy.

El tercer contraste es el suelo mismo. La parcela de Villajoyosa tiene referencia catastral, así que su superficie y sus linderos son públicos y cualquiera puede ponerlos al lado del dibujo y comprobar que el conjunto cabe donde se dice que cabe. Tres documentos independientes, ninguno escrito por el vendedor: eso es exactamente lo que un precio no tiene.

Qué preguntas tienen respuesta hoy y cuáles no

Con la planta general delante se puede contestar bastante: si la piscina es comunitaria, si hay pista de pádel y dónde, si el aparcamiento es subterráneo, cuántos volúmenes tiene el conjunto, si hay terrazas en cubierta de uso común, por dónde se entra a pie y en coche, y si una plaza de garaje será una finca registral aparte de la vivienda. Son preguntas de reparto y de uso, y son justamente las que un comprador compara entre promociones.

Y hay preguntas que no tienen respuesta en esta fase, por mucho que se insista: el precio, la superficie exacta de una vivienda concreta, en qué planta estaría, las condiciones de pago y cuándo se entrega. No las tenemos escritas en ningún sitio, así que no las vamos a decir de viva voz. Cuando existan, se publicarán con sus condiciones.

De ahí sale la regla editorial de esta web, que no es una virtud sino una consecuencia: se publica lo que está decidido y dibujado, y del resto se dice «todavía no está decidido». Aplicada al revés, la regla funciona también para juzgar a cualquier otro promotor. Si de una promoción hay precio pero no hay plano del conjunto, pregúntese por qué el documento que compromete llega después del número que convence.